Verbilligte Vermietung an Angehörige: Volle Anerkennung der Werbungs­kosten nicht gefährden

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Verbilligte Vermietung an Angehörige: Volle Anerkennung der Werbungs­kosten nicht gefährden

Im Zweifamilienhaus des Steuerpflichtigen ist die zweite Wohnung frei geworden, weil Oma verstorben ist. Die erwachsene Tochter hat gerade ihr Studium begonnen und will in die frei gewordene Wohnung einziehen. Nachdem neue Türen, neuer Fußboden und ein neues Bad für insgesamt 15.000 Euro eingebaut sind, vermietet der Steuerpflichtige die Wohnung steuersparend an seine Tochter.

Eine solche Vermietung an Angehörige ist in einem Zweifamilienhaus im Gegensatz zu einem selbstgenutzten Einfamilienhaus steuerlich möglich (BStBl 2000 II S. 224). Zu beachten ist, dass der Mietvertrag im Wesentlichen den Regeln einer Fremdvermietung entspricht. Dies gilt auch für den Fall, dass die Tochter die Miete aus dem Unterhalt bezahlt (BStBl 2000 II S. 223 und 224). Der Vater sollte zunächst seine Unterhaltsleistung exakt festlegen, schriftlich vereinbaren und monatlich überweisen. Überweist die Tochter umgekehrt, wie im schriftlichen Mietvertrag vereinbart, monatlich die Kaltmiete und die Umlage für die Betriebskosten, vermeidet man Streit mit dem Finanzamt (vgl. Revision: BFH IX R 28/15).

Sollen die im Beispiel genannten Ausgaben von 15.000 Euro und die laufenden Aufwendungen wie Abschreibungen, Hypothekenzinsen und Betriebskosten ungekürzt steuerlich anerkannt werden, muss die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete betragen (§ 21 Abs. 2 EStG). Die Kaltmiete kann dem örtlichen Mietspiegel der Kommune bzw. des Landkreises entnommen werden. Enthält er Rahmenwerte für vergleichbare Gebäude, z. B. von 8 bis 10 Euro je qm, darf der unterste Wert gewählt werden (OFD Frankfurt/Main vom 22.01.2015 - S 2253 A - St 227).

Umstritten ist, ob der Vergleich auf Basis der Kaltmiete oder auf Basis der Kaltmiete zuzüglich der Umlage für die Betriebskosten vorzunehmen ist (Revision: BFH IX R 44/15). Die Auswirkungen werden an dem Beispiel (Tochter zahlt 280 Euro Kaltmiete plus 150 Euro Umlage) deutlich: Wenn der BFH als Vergleichsmaßstab die ortsübliche Kaltmiete festlegt (hier: 500 Euro), kann der Vater nur 56 % der obigen Sanierungskosten zuzüglich Abschreibungen, Hypothekenzinsen und Betriebskosten absetzen. Wird als Maßstab die Kaltmiete zuzüglich der Umlagen festgelegt (650 Euro), liegt die Miete der Tochter bei 66,15 % und die Sanierungsaufwendungen werden in voller Höhe berücksichtigt.

Um auf der sicheren Seite zu sein, sollte man derzeit die Kaltmiete so festlegen, dass sie mehr als 66 % der ortsüblichen Kaltmiete beträgt. Der Mietspiegel erscheint regelmäßig im Februar des laufenden Jahres. Gerade bei steigenden Mietpreisen ist darauf zu achten, die zu zahlende Miete anzupassen. Auch die rechtzeitige Mieterhöhung sollte schriftlich festgehalten werden.

(Auszug aus einer Pressemitteilung des Bundesverbandes der Lohnsteuerhilfevereine e. V.)

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